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深圳2021年最新楼市调控政策及影响

惠房站 2021-01-28 阅读 评论


2021年初,本就火爆的深圳、上海楼市再度升温;紧接着,上海、杭州、广州、深圳等多地相继出台2021年第一个房地产调控政策,从限购、限售、限贷等多方面手段收紧调控,再伴随着大银行房贷放款周期拉长、小银行停贷……


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1月21日,上海离异追溯3年;增值税免征年限由2年升至5年;

1月23日,深圳楼市最新调控新规出台,打新认筹不符劝退,作假者直接拉黑且3年禁购房;

1月27日,杭州调控升级,落户未满5年,限购1套;网红盘、人才优先购房,限售5年;

1月27日起,广州四大行的房贷全线涨价。

 

杭州:“全方位”查漏补缺

 

1月27日,杭州市也发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准等各方面进一步加强调控。

 

本次政策明确,落户未满5年的,在限购范围内限购1套住房,将本市限购范围内住房赠与他人的,赠与人须满3年方可购买限购范围内住房,受赠人家庭须符合本市住房限购政策(不含遗赠)。

 

这就意味着,一些“买到就是赚到”的网红盘,后续也不能随意“倒腾”,说明过去有购房者钻了限价的空子,或者借道优先购房政策进行炒房。

 

此外,政策还涉及二手房转让的增值税调整,即个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。据统计,自2020年至今,深圳、无锡、沈阳、成都、上海等城市均调高了转让税的年限,加上杭州,基本全部从2年提升至5年,以提高购房成本,打击炒房资金流转。

 

深圳:严查购房资格,打击代持炒房

 

1月23日,深圳市住建局发布“进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知”,禁止代持、禁止炒房客通过结婚规避买房限制行为,同时将身份核实责任落于房地产开放商与中介机构端。

 

启用“购房意向登记系统”,房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。

 

购房人不得采取弄虚作假、隐瞒真实情况,或者提供虚假证明材料等方式申购商品住房。若违反,停止相关人员使用“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年。停止购买、承租保障性住房和人才住房资格三年;已在公共住房轮候名单内的,取消其轮候资格。停止住房公积金贷款资格三年。

 

上海:打击“假离婚”,法拍房纳入限购范围

 

1月21日晚,上海发布“沪十条”新政指出,严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

 

同时,调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。这也意味着,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税。

 

随后,上海楼市调控组合拳再次升级,法拍房纳入限购。从相关法拍网获悉,多个上海待拍房产介绍显示,竞买人参与竞买的,应当事先确定在上海市具有购房资格;拍卖成交后因买受人在上海无购房资格的,将依法承担悔拍等法律后果。

  

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总结一下这一轮多个城市的调控:


1、并不是地方主动,更多是部委压力导致的地方出政策,所以看政策内容,大部分属于应付,只有少数城市针对自己的问题出台了政策,但力度很容易,比如杭州的摇号房源5年限售,深圳的假结婚不能更名,但很难影响到离婚。

 

2、当下银行所有的政策都在歧视刚需,针对二套房有高利率,这市场都能接受,但每次调控都首先打击首套房刚需的放款,这对于市场来说,只能影响刚需。反而投资者有很多办法可以获得经营贷。利率只有3-4%,而已经被政策认定的刚需的首套房购房者,利率现在动辄是5-6.

 

3、每次楼市政策调控,相信房价会跌的人,总是发现下一个月下一年买房价格更高了,而且相信调控的人基本都是刚需。打新的出现,只有多年限售才能让投资客不愿意打新,而现在的政策事实上,很难影响投资客,反而很容易影响刚需。

 

4、本来从疫情后市场的上涨,核心原因是因为企业贷款利率暴跌,所以各地市场火热明显都是从中高端开始,打新潮出现。不抑制这一点,很难市场出现趋势性扭转。

 

这一轮多城市收紧,看着热闹,实际有力度的政策很少,因为不是自发调控,而是部委压力,对于万人抢房来说,影响很弱,特别是杭州已经出现的摇号打新大军,基本不受影响。现在上海深圳的政策都是想办法只让越来越少的人参与套利游戏。

 

那么当下楼市调控的影响如何?

 

细究政策,什么严查银行流水、首付款来源、收入证明,虽然在一定程度上给楼市降温,增加持有成本,最终误伤最深的还是刚需——今年的房贷利率大概率要涨了,买房的月供又要增加了!而部分投资购房客户用全款买房再抵押经营贷,利率更低。


上海和深圳楼市已经彻底金融化,打新潮导致的套利群体里成为市场主流。这种情况下任何调控政策想有效越来越难。如果不打击套利,只想办法抑制套利者的资格、钱,只能增加一点成本而已。现在上海深圳的政策都是想办法只让越来越少的人参与套利游戏而已。


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