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2021年深圳二手房指导价调控新政策

惠房站 2021-02-19 阅读 评论

2021年临近春节,深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,当天下午,深圳多家房产中介机构被住建局召集紧急开会,要求中介挂牌价不得超过二手房指导价格。此次二手房调控新政策还提到贷款额度也要参考指导价格。

 

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深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋第一时间以官方名义进行了政策解读。王锋透露,深圳二手房成交参考价格将根据研市场波动调整,计划每年发布一次,中介挂牌价格不能超过参考价,商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。银行涉房贷业务部门相关人士也留意到政策中提及,“发布二手住房成交参考价格有利于引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险”。多家国有银行和商业银行个贷经理均表示,新政刚下来,暂时还未收到调整评估标准的通知,但不排除接下来是按照政策执行。

 

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深圳楼市近期的调控政策,从限购到限售,从提高首付到提高税费,该想到的政策都已经想到了,总体来说:主要体现在以下四方面:

 

1. 限购:买房资格由落户买房变成了落户+三年社保,离婚买房变成了离婚追溯前三年家庭购房情况,结婚买房变成了房子只能挂靠在有购房资格的那一方,剩下深户单身一套,家庭两套购房资格,着实比较严格。

 

2. 首付:首套非首贷五成,二套七成。

 

3. 限售:二手房限售三年,新房是根据产权证日期起限售三年,加上办不动产权证通常也要1年多,加起来也有四五年了。

 

4. 税费:不满五年的普通住宅均征收差不多5.3%的差额税,税费已经很高了。(实际成交中这些额外费用一般都会转移给买方,卖方并不承担。)

 

这次突如其来的深圳二手房指导价新政一经发出,有人欢喜有人愁。政策真正落实下来,深圳大部分二手房将面临“打折”。而深圳买房人最关心的依旧是,该政策对整个深圳楼市有什么样的影响。

 

有市场人士在新政出来后,以网红盘华润城润府为例,称该楼盘的实际成交价已经达到18万/㎡左右,而深圳住建局对该楼盘一期、二期、三期的二手房指导价均为13.2万/㎡。更有部分业主在看到新政后质疑,“(主管部门)制定的楼盘指导价格脱离市场实际”。

 

王锋称,深圳全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格,是以网签数据为基础,通过调查市场实际成交价格、银行贷款评估价格等,综合分析、测算、评估形成的合理成交价格,并参照周边一手房价格进行修正,使参考价格更接近合理水平,有利于抑制二手房价虚高。针对刚需购房者担心对购房的影响,王锋回应称,二手房指导价对真正的购房者没有多大影响,就是引导中介不能挂牌太高,银行要以这个数据为参考发放住房贷款,保持市场的稳定。 对二手房市场的短期影响是双方会进入博弈阶段,让卖方更理性,让买方更清楚市场价格。

 

不得不说,深圳这一次下了狠手。这一次调控,会让深圳二手市场的运行规则彻底洗牌。这个政策本意是好的,政府出手画红线,避免房价无序上涨。但是在落实过程中,会受到实际市场情况的影响,从而引发一连串蝴蝶效应:

 

深圳房价即将成迷

 

2019年,深圳已经“隐藏”了成交价。如今,深圳住建局要求深圳各中介平台挂牌价不得高于指导价,看了一下深圳二手房发布平台,大部分房源已经显示不出价格,估计是内部正在调整。对于购房者来说,他们将面对的,是一个完全不透明的市场。当然,真要是拿着指导价去看房,大概率会被人赶出来。面对一个几乎没有信息参考的市场,购房者成了最被动的那一方。

 

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深圳二手房买卖即将进入“双合同”时代?

 

官方指导价一出台,就有不少网友发现了BUG:像是位于深圳湾的恒裕滨城二期,小区成交均价在28万/平左右,政府指导价却只有13万/平。有网友表示,对于部分差价过大的小区,按深圳二手房指导价买卖几乎不可能,而超出指导价部分的房款,注定会换一种方式存在。

 

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网友:最受伤的总是刚需

 

值得注意的是,官方解读提到商业银行在贷款时候也要执行政策,参考指导价格,评估金融的风险,如果按照虚高价格贷款,银行内部也会被调查。若指导价严重偏离市场真实价格,那么在贷款过程中,贷款比例会缩水,实际上等于变相提高了购房者首付,增加购房成本。

  

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某网友表示,在“715”政策出台后,来自各方的统计数据显示,有三分之一左右的刚需客丧失了购房资格。新出炉的二手房指导价,再次把买家的购房门槛抬起来,最受伤的总是刚需。回看深圳历年的楼市调控,短期盘整震荡是猛政的产物,长期走势并不改。归根结底,房屋供求结构失衡乃核心因素之一。

 

更多市场人士认为,对深圳楼市的短期影响是买卖双方会进入博弈阶段,深圳二手房的成交量大概率将迎来新的观望周期。


来源:深圳特区报

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