回迁房和商品房的区别以及买卖注意事项

惠房站 2022-07-29 阅读评论

回迁房是什么意思

回迁房就是发展商征收土地时拆了之前的房子，在原址上盖的新房赔给村民，由于回迁房具有补偿性质，享受国家政策的优惠，不含土地转让金，因此价格相对低廉，基本上每一个楼盘都会有一定量的回迁房。若拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房；若拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。

回迁房和商品房买卖时有哪些区别

商品房是经政府有关部门批准，由房地产开发公司向政府机关单位租用土地开发的房屋，建成后用于市场出售出租，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。商品房可立即上市，价款相对较高，且可以在银行做抵押进行贷款；而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

回迁房到底能不能买

回迁房业主可能有房产证或者只有开发商的回迁协议，这导致到手的回迁房买卖权限可能与商品房不同。

1、业主手中只有开发商的回迁协议的，是不能在房地产交易中心做过户和改名的。

2、业主已取得《不动产权证》的可以买。有房产证的，可以走正常的二手房买卖或租赁交易的流程。

3、若回迁房的性质为经济适用房，则按照经济适用房的规定，不得买卖。

4、回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，因此价格相对低廉，但回迁房过户交易时会面临补交一些费用的情况，增加了过户登记费用支出。

购买回迁房的风险

1、得不到产权证的风险。若卖方只有回迁协议，并无不动产权证的话，那么买卖双方在进行二手房交易的时候，是不能够在房屋所在地的房地产交易所做公证过户和改名的。也就是说购房者即使买了房也可能得不到不动产权证。另外，产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益。如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。

2、无法过户时的风险。许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80%~90%的楼款，作为客户购买该套房子的保证，剩余的在真正过户交易后再付清。这种情况对购买者来说具有一定的交易风险，因为在这种情况下，业主也不能保证什么时候能够真正过户。

3、法律风险。大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，回迁房还可能会被法院查封。

回迁房买卖合同受法律保护吗

若回迁房的业主有不动产权证，可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程，与商品房交易相同，因为在二手交易的过程中，房产证是房管局认可，并受其监督的，所以，有《不动产权证》的回迁房都是可以正常在房管局过户更名的。

若业主手中只有开发商的回迁协议没有不动产权证，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的，与商品房交易不同，因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可，如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为，这时回迁房买卖合同可能不受法律保护。

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